KİRA UYARLAMA DAVASI

Kira uyarlama davası, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi mevcut olsa bile, sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen öngörülemez. Ancak, olağanüstü gelişmeler sonucunda kira bedelinin hakkaniyetsiz hale gelmesi durumunda başvurulan hukuki bir yoldur.

Başlangıçta karşılıklı iradeyle belirlenen kira bedeli, zaman içinde özellikle ekonomik dengesizlikler nedeniyle taraflardan biri için katlanılamaz bir yük haline gelebilir. Bu sebeple, uyarlama davası, bozulan dengeyi yeniden sağlamak adına gündeme gelir.

Kira Uyarlama Davasının Hukuki Dayanakları

Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Uyarlama Davası

Her şeyden önce belirtmek gerekir ki, uyarlama davası esas olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine dayanır. Bu maddeye göre:

• Öncelikle, olağanüstü durum taraflarca öngörülememiş olmalıdır.

• Ayrıca, bu durum sözleşmenin borçlusu tarafından yaratılmamış olmalıdır.

• Dahası, mevcut koşullar sözleşme dengesi üzerinde ciddi bir bozulma yaratmalıdır.

Tüm bu şartlar sağlandığında, ilgili taraf mahkemeye başvurarak uyarlama davası açabilir. Ayrıca, kira bedelinin yeni ekonomik koşullara göre belirlenmesini isteyebilir.

Kira Uyarlama Davasında Diğer İlgili Hükümler

Buna ek olarak, TBK madde 344 gibi kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümler de dikkate alınmalıdır. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, kira artış oranlarının mevcut ekonomik şartlarla uyumsuz hale gelmesi halinde uyarlama davası, taraflar açısından hukuki bir dengeleme aracı işlevi görür.

Kira Uyarlama Davası Açma Şartları

Bir uyarlama davası açılabilmesi için bazı yasal ve fiili şartların birlikte gerçekleşmiş olması gerekir. Buna ek olarak aşağıda bu koşulları daha net görebilirsiniz.

Olağanüstü Bir Durumun Ortaya Çıkmış Olması

Her şeyden önce, olağanüstü bir durum meydana gelmelidir. Örneğin:

• Ani döviz kuru artışları,

• Sürekli yükselen enflasyon,

• Pandemi gibi küresel sağlık krizleri,

• Savaş, doğal afetler veya benzeri ekonomik şoklar,

bu duruma örnek olarak gösterilebilir.

Durumun Davacıdan Kaynaklanmaması

Bununla birlikte, ortaya çıkan olağanüstü durumun davacının kusurundan ileri gelmemiş olması gerekir. Yani, kişi kendi ekonomik yönetim hataları nedeniyle mağdur olmuşsa bu, uyarlama davası açma hakkı doğurmaz.

Sözleşme Dengesinin Aşırı Derecede Bozulmuş Olması

Ayrıca, taraflar arasında kurulan kira sözleşmesindeki edimler arasında ciddi bir dengesizlik oluşmuş olmalıdır. Bununla birlikte, mevcut kira bedeli, artık ödenebilirlik sınırını aşıyorsa bu şart gerçekleşmiş sayılır.

Borcun Şartsız İfa Edilmemesi

Son olarak, borç henüz ifa edilmemiş olmalı ya da ifa sırasında ihtirazı kayıt düşülmüş olmalıdır. Bu durumda, uyarlama davası açmak için gerekli zemin hazırlanmış olur.

Kira Uyarlama Davası Nasıl Açılır?

1. Arabuluculuk Sürecinin Tamamlanması

İlk olarak, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren düzenleme gereğince, uyarlama davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Ardından, taraflar bu süreci tamamladıktan sonra mahkemeye başvurabilir.

2. Belgelerin ve Delillerin Toplanması

Ardından, davanın ispatı için gerekli olan belgeler hazırlanmalıdır. Bu belgeler şunlardır:

• Kira sözleşmesi,

• Banka dekontları veya ödeme makbuzları,

• TÜFE ve enflasyon verileri,

• Emsal taşınmazlara ilişkin kira bedelleri,

• Bilirkişi raporları ve gerekiyorsa tanık beyanları.

Sonuç olarak, tüm bu unsurlar uyarlama davası sürecinde önemli kanıt niteliği taşır.

3. Dava Dilekçesinin Hazırlanması

Ardından, dilekçede şu hususlara yer verilmelidir:

• TBK madde 138’e açık şekilde atıf yapılmalıdır.

• Olağanüstü durum detaylı biçimde açıklanmalıdır.

• Talep edilen yeni kira bedeli, ekonomik göstergelerle desteklenerek somut biçimde ifade edilmelidir.

4. Dava Açma İşlemi

Kira uyarlama davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulur. Dolayısıyla, hem görevli hem de yetkili mahkeme bu mahkemedir.

5. Bilirkişi İncelemesi

Ardından, mahkeme durumu objektif şekilde değerlendirmek için bilirkişi görevlendirebilir. Ek olarak, bilirkişi, emsal kira bedellerini ve ekonomik verileri dikkate alarak rapor sunar. Neticede, bu rapor, mahkeme kararında doğrudan etkili olur.

6. Mahkeme Kararı

Sonuç olarak, mahkeme, tarafların ekonomik durumunu ve sözleşme dengesini göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini belirler. Ancak bu karar, yalnızca ileriye dönük olarak uygulanır. Ancak, geçmiş kira dönemlerine etki etmez.

Uygulamada Kira Uyarlama Davası ve Emsal Kararlar

Yargıtay Kararları Işığında Kira Uyarlama Davası

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira uyarlama davası hakkında verdiği kararlarla içtihat oluşturmuştur. Sonuçta, şu kriterler aranır:

• Olağanüstü durumun nesnel olması,

• Taraflar arasında aşırı dengesizlik oluşması,

• Durumun davacıdan kaynaklanmaması.

BAM Kararlarıyla Kira Uyarlama Davasının Değerlendirilmesi

Bölge Adliye Mahkemeleri de (BAM), ekonomik dalgalanmalara bağlı kira değişiklikleri hakkında çeşitli kararlar vermiştir. Sonuç olarak, bu kararlar, uyarlama davası açan kişiler için yol gösterici niteliktedir.

Kira Uyarlama Davasının Uygulanabileceği Özel Durumlar

Dövizle Yapılan Kira Sözleşmeleri

Eğer kira sözleşmesi döviz üzerinden yapılmışsa ve döviz kurlarında ciddi artışlar yaşanmışsa, bu durumda kira uyarlama davası ile kira bedelinin Türk Lirası bazında yeniden belirlenmesi talep edilebilir.

Enflasyona Bağlı Kira Uyarlama Davası

Ekonomideki yüksek enflasyon, sabit kira bedelinin gerçek değerini kaybetmesine yol açabilir. Bu sebeple, böyle bir durumda, kiracı veya kiraya veren, ekonomik dengeyi yeniden kurmak için uyarlama davası açabilir.

Pandemi ve Mücbir Sebepler

COVID-19 gibi küresel krizler, birçok sektör gibi kira ilişkilerini de etkilemiştir. Bu bağlamda, uyarlama davası açmak, sözleşmenin tarafları açısından bir denge sağlayabilir.

Uyarlama Davası Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli?

• Kira sözleşmesinde uyarlama hükümleri bulunuyor mu?

• Talebi destekleyen ekonomik veriler yeterli mi?

• Süreç bir avukat rehberliğinde mi yürütülüyor?

Tüm bu soruların yanıtı, uyarlama davası sürecinin başarısını doğrudan etkiler.

Sonuç: Uyarlama Davası ile Denge Sağlanabilir

Özetlemek gerekirse, uyarlama davası, sözleşmenin yapıldığı tarihten sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle adaletsiz hale gelen kira ilişkilerini yeniden dengelemek amacıyla başvurulan etkili bir hukuki çözümdür.

Ayrıca, ekonomik kriz, yüksek enflasyon ya da döviz dalgalanmaları gibi nedenlerle sözleşmedeki edimler dengesizleştiğinde, hem kiracı hem de kiraya veren uyarlama davası açarak yeni bir kira bedelinin belirlenmesini sağlayabilir.

Ancak, davanın doğru şekilde yürütülmesi, belgelerin eksiksiz sunulması ve sürecin deneyimli bir hukukçu tarafından takip edilmesi büyük önem taşır.