Kira Bedelinin Tespiti Davası

1. Giriş

Kira bedelinin tespiti davası, kiracı ile kiraya veren arasında kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin ekonomik gelişmeler, enflasyon, piyasa koşulları ve kiralananın özellikleri doğrultusunda yeniden değerlendirilmesi gerektiği durumlarda başvurulan önemli bir uyuşmazlık çözüm yoludur. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin sabit kalması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabileceğinden, Türk Borçlar Kanunu kapsamında öngörülen usuller çerçevesinde kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılır. Bu makale, kira tespit davasının hukuki dayanağını, dava açma şartlarını, usul aşamalarını ve ilgili içtihatları ayrıntılı bir şekilde incelemektedir.

2. Hukuki Dayanak ve İlgili Kanun Maddeleri

Kira bedelinin tespitine ilişkin düzenlemeler, esas olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerinde yer almaktadır. Özellikle;

2.1. Madde 343

Madde 343 – Kira Sözleşmeleri
“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”
Bu hüküm, kira sözleşmesinin temel unsurlarından biri olan kira bedelinin taraflarca özgürce belirlenebileceğini, ancak sözleşme akdedildikten sonra kiracının korunması amacıyla başka değişikliklerin yapılamayacağını ifade eder.

2.2. Madde 344

Madde 344, kira bedelinin belirlenmesinde tarafların yapabileceği anlaşmaları ve anlaşma sağlanamadığı durumlarda hâkim tarafından uygulanacak esasları düzenler.

Madde 344 – Kira Bedelinin Belirlenmesi
a) Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (veya söz konusu dönemde ÜFE’nin geçerli olduğu durumlarda ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

1. b) Taraflar arasında bu hususta anlaşma sağlanamamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının ilgili endeks artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun olarak belirlenir.
2. c) Taraflarca bu konuda anlaşma yapılmış olsa dahi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonrasında yenilenen kira sözleşmelerinde, bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından endeks artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak tespit edilir.
3. d) Sözleşmede kira bedelinin yabancı para cinsi olarak belirlenmişse, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. (Yabancı para ile kararlaştırılan kira bedellerinde “aşırı ifa güçlüğü” düzenlemesi saklı tutulur.)
   Bu düzenleme, kira sözleşmesinin ilk akdedildiği dönemde tarafların serbest iradeleriyle belirlediği kira bedelinin, zaman içerisinde meydana gelen ekonomik değişikliklere uyum sağlaması gerekliliğine yanıt verir.

2.3. Madde 345

Kira bedelinin tespitine ilişkin dava açma süresi ve mahkeme kararının yeni kira dönemine etkisini düzenleyen maddeyi şu şekilde özetleyebiliriz:

Madde 345 – Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava;

• Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz (30) gün önce açılmış olması ya da
• Kiraya veren tarafından, aynı süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla,
  açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
  Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
  Bu madde, kira tespit davasının usul yönünü ve dava açılma zamanlamasının kira bedelinin hangi döneme etki edeceğini netleştirir.

3. Kira Tespit Davasının Konusu ve Amaçları

Kira bedelinin tespiti davası esas olarak aşağıdaki durumlarda gündeme gelir:

• Ekonomik Koşulların Değişmesi: Uzun süreli kira sözleşmelerinde enflasyon, maliyet artışları veya piyasa koşullarındaki değişiklikler, başlangıçta belirlenen kira bedelinin güncel ekonomik durumu yansıtmadığı durumlarda, bedelin yeniden tespiti gerekliliğini doğurur.
• Taraflar Arasında Anlaşmazlık: Yenilenen kira dönemine ilişkin tarafların kira bedeli konusunda anlaşamadığı durumlarda, sözleşmede belirlenen artış oranı uygulanamamış veya tarafların beklentileri arasında ciddi farklar oluşmuşsa, hâkim müdahalesi ile adil bir kira bedeli belirlenmesi hedeflenir.
• Hakkaniyet İlkesi: Kiracının korunması, kira sözleşmelerinde kiraya verenin tek taraflı hak kullanmasının engellenmesi ve ekonomik dengenin korunması amacıyla, hâkim tarafından kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmesi sağlanır.

4. Davanın Şartları ve Gereklilikleri

Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için aşağıdaki şartların yerine getirilmesi gerekir:

4.1. Geçerli Kira Sözleşmesinin Bulunması

Davanın temel şartı, taraflar arasında yazılı veya sözlü olarak akdedilmiş geçerli bir kira sözleşmesinin varlığıdır. Yazılı sözleşme, delil açısından daha kuvvetli olsa da, sözlü kira sözleşmeleri de tanık beyanları ve diğer delillerle ispatlanabilir.

4.2. Hukuki Yararın Mevcut Olması

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde belirtildiği üzere, kira bedelinin tespiti davası açmak için tarafın dava açmada “hukuki yararı” bulunmalıdır. Bu, davacının kira bedelinin mevcut haliyle mağduriyet yaşadığı veya ekonomik olarak zarar gördüğünü kanıtlayabilmesi anlamına gelir.

4.3. Yenilenen Kira Dönemi ve Beş Yıllık Süre

• Taraflar arasında kira bedeli artışına ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa veya anlaşmazlık söz konusuysa, kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıl sonrasında yenilenen kısımlarında kira bedelinin tespiti mümkündür.
• Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmuyorsa veya bu hüküm tartışmalı ise, hâkim tarafından tespit yapılır.

4.4. Yazılı Bildirim (İhtar) Şartı

• Kiraya verenin kira bedelinde değişiklik yapmak istediği durumlarda, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir.
• Bildirimin yapılması, dava açılmadan önce tarafların anlaşma yoluyla çözüm arayışını belgeleyen önemli bir aşamadır.

4.5. Arabuluculuk Şartı

• 1 Eylül 2023 itibarıyla, kira tespit davalarında arabuluculuk sürecine başvurmak artık dava şartı hâline gelmiştir. Arabuluculuk yoluna başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde, dava usulden reddedilebilir.

5. Dava Açma Süreci ve Usul Aşamaları

Kira bedelinin belirlenmesi davası, usul bakımından aşağıdaki aşamalardan oluşur:

5.1. Ön Hazırlık ve Arabuluculuk Süreci

• Arabuluçuluk: Davanın açılmadan önce, taraflar arası uyuşmazlığı çözmek amacıyla zorunlu arabuluculuk süreci işletilir. Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varamazlarsa, bu süreç sonunda arabuluculuk raporu düzenlenir ve dava açılır.
• Delillerin Toplanması: Taraflar, kira sözleşmesi, ödeme belgeleri, emsal kira sözleşmeleri, bölgedeki kira piyasasıyla ilgili veriler ve taşınmazın fiziksel durumunu gösterir diğer belgeleri toplar.

5.2. Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Mahkemeye Sunulması

Davacı, avukat aracılığıyla kira tespiti davasına ilişkin dilekçeyi hazırlar. Dilekçede;

• • Taraf bilgileri, kira sözleşmesinin detayları, kira bedelinin neden değiştirilmesi gerektiği, talep edilen yeni kira bedelinin belirlenmesinde kullanılan kriterler (TÜFE/ÜFE oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, hakkaniyet ilkesi) ayrıntılı olarak açıklanır.
  • İlgili kanun maddeleri (Madde 343, 344 ve 345) metinleri de eklenerek, talebin hukuki dayanağı vurgulanır.

5.3. Mahkeme Süreci ve Bilirkişi İncelemesi

• Mahkeme, dosyayı incelerken tarafların sunduğu delilleri değerlendirir.
• Konunun teknik ve ekonomik boyutlarını ortaya koymak amacıyla, bilirkişi incelemesi yapılır. Bilirkişi raporu; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve ilgili ekonomik göstergeler ışığında yeni kira bedelinin belirlenmesine yardımcı olur.
• Mahkeme, eldeki veriler ve bilirkişi raporu doğrultusunda hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespit eder.

5.4. Kararın Uygulanma Zamanı

• Madde 345’e göre:
  • Davanın, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmış olması veya kiraya verenin bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş olması şartıyla, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
  • Eğer bu süreler karşılanmamışsa, belirlenen yeni kira bedeli bir sonraki kira dönemi için uygulanır.

6. Deliller, Bilirkişi Raporları ve Yargı İçtihatları

6.1. Delillerin Önemi

Kira tespit davasında, deliller büyük önem taşır. Tarafların sunduğu kira sözleşmesi örnekleri, ödeme makbuzları, tapu bilgileri, bölgedeki emsal kira bedellerini gösteren raporlar ve diğer belgeler, davanın sonucunu doğrudan etkiler.

6.2. Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme, taşınmazın durumu, konumu, büyüklüğü, kullanılan malzemeler, bölgedeki kira piyasası ve benzeri kriterleri değerlendirmek üzere bilirkişi heyeti atar. Bilirkişi raporu, kira bedelinin tespiti için teknik ve ekonomik verileri sunar.

6.3. Yargıtay İçtihatları

Yargıtay, kira tespit davalarının hukuki niteliği, dava açma süresi ve kararın etkisi konusunda çeşitli içtihatlar vermiştir. Örneğin, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararlarında;

• Kira tespit davasının amacının, mevcut kira bedelini yalnızca ilgili kira dönemi için yeniden belirlemek olduğu,
• Dava sonucunda hâkim tarafından ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak kira bedelinin belirleneceği,
• Davada fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamayacağı ve ıslah yoluna gidilemeyeceği vurgulanmıştır.
  Bu içtihatlar, davanın kapsamını ve usulünü netleştirmede önemli rol oynamaktadır.

7. Kira Bedelinin Uyarlanması Davası ile Kira Tespiti Davası Arasındaki Farklar

Kira bedelinin tespiti davası ile kira bedelinin uyarlanması davası kavramsal olarak birbirine yakın görünse de;

• Kira Tespiti Davası: Taraflar arasındaki kira bedelinin mevcut kira döneminde adil ve hakkaniyete uygun olup olmadığının tespiti amacıyla açılır. Bu dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelini belirler.
• Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Sözleşmenin kurulduğu dönemde öngörülmeyen olağanüstü durumlar nedeniyle ifa yükünün aşırı güçleşmesi durumunda, taraflardan birinin sözleşmeden dönme veya uyarlama talep edebilmesi için açılır. Ancak, kira tespit davasında ıslah yolu esasen mümkün görülmemekte, talep baştan net olarak ortaya konulmalıdır.

Yargıtay içtihatları, kira tespit davasının sınırlı konusuna (ilgili kira dönemi için geçerli kira bedeli) vurgu yaparak, dava dilekçesinde istenen miktarın net olarak belirtilmesi gerektiğini öne sürmektedir.

8. Sonuç ve Değerlendirme

Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmelerinde tarafların ekonomik dengeler ve hakkaniyet prensipleri çerçevesinde adil bir kira bedelinin belirlenmesi için kritik bir mekanizmadır.

• Hukuki Dayanak: Türk Borçlar Kanunu’nun 343, 344 ve 345. maddeleri, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin usul ve esasları açıkça düzenler.
• Dava Şartları: Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, hukuki yararın bulunması, beş yıllık sürenin dolmuş olması (veya yenileme dönemine ilişkin uyuşmazlık) ve yazılı bildirim gibi şartlar, davanın açılabilmesi için elzemdir.
• Usul Süreci: Arabuluculuk, delil toplama, bilirkişi raporu alınması ve dava dilekçesinin doğru biçimde hazırlanması gibi aşamalar, davanın etkin ve doğru sonuçlanmasında belirleyici rol oynar.
• Yargı İçtihatları: Yargıtay’ın kararları, kira tespit davasının dava konusu konusunu ve ıslah yapılamayacağını netleştirirken, tarafların açık ve net talep sunmalarının gerekliliğini ortaya koymaktadır.

Sonuç olarak, kira tespit davası, kiracının ve kiraya verenin ekonomik çıkarlarını korumak, sözleşmenin adil koşullarda uygulanmasını sağlamak ve piyasa koşullarına uyumlu kira bedellerinin belirlenmesini temin etmek açısından vazgeçilmez bir hukuki araçtır. Uygulamada dikkat edilmesi gereken her aşamanın titizlikle yerine getirilmesi, taraflar arasındaki uyuşmazlığın etkin bir şekilde çözüme kavuşmasını sağlayacaktır.